Περί Κανονισμών Πολυκατοικιών

Δεσμευτικότητα και ερμηνεία κανονισμού πολυκατοικίας

Ο κανονισμός της πολυκατοικίας αποτελεί το γενικό καταστατικό χάρτη της οροφοκτησίας και έχει ισχύ νόμου για τους ιδιοκτήτες των οροφοκτησιών. Ως εκ τούτου είναι δεσμευτικός για όλους τους συνιδιοκτήτες (νυν και μέλλοντες).

Δεσμευτικότητα σύστασης οριζοντίου / καθέτου ιδιοκτησίας ως προς τον επιμερισμό των κοινοχρήστων δαπανών ή των δαπανών θέρμανσης και ανελκυστήρα

Η σύσταση και ο κανονισμός είναι απολύτως δεσμευτικά για τους συνιδιοκτήτες ως προς τον επιμερισμό των κοινοχρήστων δαπανών ή των δαπανών θέρμανσης και ανελκυστήρα. Απόκλιση από αυτά δεν είναι δυνατή με απόφαση γενικής συνέλευσης. Τροποποίησή τους επιτρέπεται μόνο κατόπιν συμβολαιογραφικής τροποποίησης της σύστασης και του κανονισμού (η οποία θα πρέπει να υπογραφεί από όλους τους συνιδιοκτήτες).

Επιμερισμός δαπανών θέρμανσης σε περίπτωση που δεν ορίζεται ο τρόπος από τη σύσταση και τον κανονισμό της πολυκατοικίας

Με βάση την αξία εκάστης διαιρεμένης ιδιοκτησίας.

Τακτική γενική συνέλευση πολυκατοικίας

Συνέρχεται άπαξ ετησίως κατά το μήνα που ορίζει ο κανονισμός της πολυκατοικίας και είναι υποχρεωτική η σύγκλησή της.

Έκτακτη γενική συνέλευση πολυκατοικίας

Συγκαλείται υπό του διαχειριστή ή εφόσον το ζητήσει αριθμός ιδιοκτητών που αντιπροσωπεύει το ¼ των συνολικών ψήφων της πολυκατοικίας. Ως προς την περαιτέρω διαδικασία (πρόσκληση ιδιοκτητών, θέματα ημερησίας διατάξεων κλπ. ισχύουν τα διαλαμβανόμενα στον εκάστοτε κανονισμό).

Πότε είναι νόμιμη η απόφαση της Γενικής Συνέλευσης της συνιδιοκτησίας

Η απόφαση της Γενικής Συνέλευσης είναι νόμιμη όταν συντρέχουν σωρευτικά οι εξής προϋποθέσεις: α) έχουν προσκληθεί οι συνιδιοκτήτες σύμφωνα με τα οριζόμενα στον εκάστοτε κανονισμό, β) έχουν ενημερωθεί οι συνιδιοκτήτες σύμφωνα με τα θέματα προς συζήτηση σύμφωνα με τα οριζόμενα στον εκάστοτε κανονισμό, γ) συγκεντρώνεται η απαιτούμενη από τον εκάστοτε κανονισμό απαρτία, δ) η απόφαση λαμβάνεται σύμφωνα με την οριζόμενη στον εκάστοτε κανονισμό πλειοψηφία, ε) περιλαμβάνει τα θέματα για τα οποία είχαν ενημερωθεί οι συνιδιοκτήτες πως θα εισαχθούν προς συζήτηση, στ) δεν είναι αντίθετη προς διατάξεις του κανονισμού ή του νόμου.

Πότε χρειάζεται αυξημένη απαρτία ή/και αυξημένη πλειοψηφία

Μόνο όταν αυτό ορίζεται ειδικώς από τον κανονισμό της πολυκατοικίας ή το νόμο.

Νόμιμη παράσταση ιδιοκτήτη σε γενική συνέλευση δια αντιπροσώπου

Εάν δεν ορίζεται κάτι διαφορετικό από τον κανονισμό, εφόσον προσκομίζεται είτε εξουσιοδότηση του συνιδιοκτήτη με βεβαιωμένο το γνήσιο της υπογραφής του, ή σχετικό συμβολαιογραφικό πληρεξούσιο. Το νομιμοποιητικό έγγραφο του αντιπροσώπου πρέπει να παραδίδεται στο διαχειριστή και να επισυνάπτεται στην σχετική απόφαση της Γενικής Συνέλευσης (Σημειωτέον ότι συνήθως στους κανονισμούς δικαίωμα παράστασης σε γενική συνέλευση και συμμετοχής στην ψηφοφορία παρέχεται μόνο στους συνιδιοκτήτες. Ως εκ τούτου μισθωτές ή έτερα πρόσωπα – έστω και συγγενικά _ παρίστανται νόμιμα στις γενικές συνελεύσεις μόνο εφόσον προσκομίζουν τα ανωτέρω νομιμοποιητικά έγγραφα).

Δυνατότητα ακύρωσης απόφασης Γενικής Συνέλευσης

Κατόπιν αιτήσεως περί ακυρώσεώς της ενώπιον αρμοδίου δικαστηρίου εντός εξαμήνου από της λήψεώς της (η εν λόγω προθεσμία είναι αποκλειστική, εκτός εάν παραβιάζεται κατ’ ουσίαν διάταξη νόμου).

Δεσμευτικότητα απόφασης Γενικής Συνέλευσης ως προς τους διαφωνούντες ή μη παραστάντες ιδιοκτήτες

Απόλυτη δεσμευτικότητα.

Είναι δυνατόν να ανατεθεί η διαχείριση πολυκατοικίας σε ένοικο ή κάτοχο διαμερίσματος;

Μόνο εάν αυτό προβλέπεται ειδικώς από τον κανονισμό της πολυκατοικίας.

Είναι δυνατόν να ανατεθεί η διαχείριση πολυκατοικίας σε τρίτο πρόσωπο (φυσικό ή νομικό) άσχετο με την πολυκατοικία; Όταν αυτό δεν επιτρέπεται από τον Κανονισμό τι μπορεί να γίνει;

Η διαχείριση είναι δυνατόν να ανατεθεί σε τρίτο πρόσωπο (φυσικό ή νομικό) άσχετο με την πολυκατοικίας μόνο εφόσον αυτό προβλέπεται ειδικώς από τον κανονισμό της πολυκατοικίας. Στην περίπτωση που δεν παρέχεται τοιαύτη δυνατότητα από τον κανονισμό, θα πρέπει να αναδειχθεί από τη γενική συνέλευση ένας διαχειριστής τυπικά, ο οποίος όμως, κατόπιν σχετικής αποφάσεως της γενικής συνέλευσης, θα έχει τη δυνατότητα να προσλάβει βοηθό εκτέλεσης (εκτελεστικό όργανο των αποφάσεων – υποδείξεών του, καθώς και των αποφάσεων της γενικής συνέλευσης). Ο εν λόγω βοηθός εκτέλεσης μπορεί να είναι φυσικό πρόσωπο, πχ. θυρωρός ή νομικό, όπως πχ. εταιρεία παροχής υπηρεσιών.

Απαλλαγή συνιδιοκτήτη από τη συμμετοχή του στις κοινόχρηστες δαπάνες

Μόνο εφόσον αυτό προβλέπεται από τον κανονισμό και μόνο κατά το εκεί προβλεπόμενο ποσοστό.

Απαλλαγή συνιδιοκτήτη από τη συμμετοχή του στις δαπάνες θέρμανσης

Μόνο εφόσον αυτό προβλέπεται από τον κανονισμό και μόνο κατά το εκεί προβλεπόμενο ποσοστό.

Αποκλειστική χρήση δώματος πολυκατοικίας

Είναι δυνατόν από τη σύσταση και τον κανονισμό της πολυκατοικίας να απονέμεται η αποκλειστική χρήση του δώματος σε έναν εκ των συνιδιοκτητών. Στην περίπτωση αυτή το δώμα είναι μεν κοινόκτητο όχι όμως και κοινόχρηστο. Δεν επιτρέπεται δηλαδή η προσπέλασή του στους υπόλοιπους συνιδιοκτήτες της πολυκατοικίας.

Αποκλειστική χρήση τμήματος ταράτσας πολυκατοικίας

Είναι δυνατόν από τη σύσταση και τον κανονισμό να απονέμεται σε έναν εκ των συνιδιοκτητών η αποκλειστική χρήση τμήματος της ταράτσας της πολυκατοικίας. Το τμήμα αυτό περιγράφεται συνήθως επ’ ακριβώς στη σύσταση της οροφοκτησίας.

Τοποθέτηση θερμοσιφώνων στην ταράτσα της πολυκατοικίας

Πρόβλημα δημιουργείται στην περίπτωση που δεν προβλέπεται τοιαύτη δυνατότητα από τον κανονισμό. Στην περίπτωση αυτή οι συνιδιοκτήτες θα πρέπει με απόφαση της Γενικής τους Συνέλευσης να επιτρέψουν την τοποθέτηση ηλιακού θερμοσίφωνα στην ταράτσα καθόσον ο χώρος αυτός είναι κοινόχρηστος. Η εγκατάσταση στην ταράτσα ηλιακού θερμοσίφωνα χωρίς την ανωτέρω έγκριση είναι παράνομη δεδομένου ότι προσκρούει στις συνήθεις απαγορεύσεις των κανονισμών περί μετατροπών και προσθαφαιρέσεων στους κοινοχρήστους χώρους. Η εγκατάσταση αυτή πάντως εξετάζεται από τα Δικαστήρια και υπό το πνεύμα της καταχρηστικότητας, ιδίως όταν δεν υπάρχει άλλος χώρος για την εγκατάσταση ηλιακού θερμοσίφωνα.

Τοποθέτηση κεραιών στην ταράτσα της πολυκατοικίας

Ισχύουν τα αυτά ως άνω.

Δυνατότητες ιδιοκτήτη επί αρνήσει διαχειριστή να του χορηγήσει αντίγραφα πρακτικών Γ.Σ. ή αποδείξεων κοινοχρήστων δαπανών

Μπορεί να προσφύγει ενώπιον αρμοδίου δικαστηρίου και να ζητήσει την επίδειξη των ανωτέρω εγγράφων.

Αγωγή διαχειριστή κατά συνιδιοκτήτη. Με ποια διαδικασία δικάζεται. Τι πρέπει να προσκομίζεται

Δικάζεται ενώπιον του Μονομελούς Πρωτοδικείου με τη διαδικασία των μισθωτικών διαφορών. Έγγραφα που πρέπει απαραιτήτως να προσκομιστούν: α) η σύσταση οριζοντίου ή καθέτυου ιδιοκτησίας και ο κανονισμός μεθ’ όλων των τυχόν τροποποιήσεών τους, β) πιστοποιητικά μεταγραφής αυτών, γ) τους τίτλους ιδιοκτησίας των εναγομένων (για την περίπτωση που δεν θα εμφανιστούν ενώπιον ακροατηρίου) μετά των σχετικών πιστοποιητικών μεταγραφής, δ) το πρακτικό της γενικής συνέλευσης δυνάμει του οποίου ανατέθηκε η διαχείριση της πολυκατοικίας στον ενάγοντα, ε) πρακτικό της γενικής συνέλευσης δυνάμει του οποίου εξουσιοδοτείται ο ενάγων – διαχειριστής να στραφεί κατά των εναγομένων δικαστικών για την είσπραξη των εκ κοινοχρήστων ληξιπρόθεσμων οφειλών τους, στ) αποδείξεις δαπανών.

Οφειλή κοινοχρήστων υπό μισθωτού ή έτερου ενοίκου της πολυκατοικίας

Ο γενικός κανόνας είναι ότι κύριος υπόχρεος των οφειλών εκ κοινοχρήστων έναντι της πολυκατοικίας είναι ο ιδιοκτήτης του εκάστοτε ακινήτου. Στην συντριπτική πλειοψηφία άλλωστε των περιπτώσεων οι διαχειριστές στρέφονται δικαστικώς κατά των ιδιοκτητών για κοινόχρηστα που οφείλουν οι μισθωτές τους. Κατ’ εξαίρεση, μερικοί κανονισμοί πολυκατοικιών παρέχουν στον εκάστοτε διαχειριστή το δικαίωμα να εγείρει κατά του μισθωτή αγωγή εξώσεως λόγω μη καταβολής κοινοχρήστων αντί του ιδιοκτήτη (πλαγιαστική αγωγή)

Συγκέντρωση αποθεματικού

Η τυχόν υποχρέωση συγκέντρωσής τους καθώς και το ύψος αυτού ορίζονται συνήθως από τον Κανονισμό της πολυκατοικίας. Είναι δυνατόν ωστόσο οι ιδιοκτήτες της πολυκατοικίας, με απόφαση γενικής συνέλευσης να αποφασίσουν την αύξησή του (όχι όμως και την κατάργησή του).

Διαφορά κοινοχρήστων και κοινοκτήτων χώρων

Κοινόχρηστοι είναι οι χώροι που ανήκουν σε όλους τους συνιδιοκτήτες της πολυκατοικίας και στους οποίους επιτρέπεται η πρόσβαση επίσης από όλους τους συνιδιοκτήτες της πολυκατοικίας. Κοινόκτητοι είναι οι χώροι, οι οποίοι ανήκουν μεν (τυπικά) σε όλους τους συνιδιοκτήτες της πολυκατοικίας, πλην όμως η χρήση τους απονέμεται συνήθως σε έναν εξ αυτών. (π.χ. ιδιόχρηστοι κήποι, αποκλειστικού χρήση ταράτσας ή δώματος κλπ.). Στις συστάσεις οριζοντίου/καθέτου ιδιοκτησίας – κανονισμούς αναφέρονται ειδικά πάντα ποιοι είναι οι κοινόχρηστοι χώροι και ποιοι είναι οι κοινόκτητοι χώροι της πολυκατοικίας.

Υπάλληλοι της συνιδιοκτησίας (θυρωρός, καθαρίστρια, κλπ)

Η πρόσληψη, η απόλυση καθώς και το αντικείμενο των εργασιών των εκάστοτε υπαλλήλων αποτελούν αντικείμενο απόφασης της Γενικής Συνέλευσης της πολυκατοικίας, εκτός εάν ο κανονισμός αναθέτει τέτοιου είδους καθήκοντα στο διαχειριστή της πολυκατοικίας.

Ασφάλιση αστικής ευθύνης πολυκατοικίας

Όταν αυτή προβλέπεται από τον κανονισμό της πολυκατοικίας είναι υποχρεωτική.

Πυρασφάλιση πολυκατοικίας

Όταν αυτή προβλέπεται από τον κανονισμό της πολυκατοικίας είναι υποχρεωτική.